香港撤辣一周实探:楼市极速反弹,趁“开发商来不及涨价”有人狂扫多套

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香港撤辣一周实探:楼市极速反弹,趁“开发商来不及涨价”有人狂扫多套

发布日期:2024-05-25 03:56    点击次数:103

“辣招成历史,楼市新开始。”3月5日,《华夏时报》记者在香港街头看到美联物业门店贴着如此标语。据记者观察,“撤辣”后,香港楼市确实有着不一样的市场氛围。

“内地人冲下来买房”

“现在内地人过来香港买房,其实已经和香港人没有区别了。什么人都能买,所以这个市场基本上已经‘癫’了。”香港房产中介陈安(化名)向记者指出,现在香港楼市的局面就是在抢房,像上个周末,有个内地客户在观塘那边买了10套,香港地产界把这个叫做“一个扫10间”(一个人扫货扫10间)。

2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波宣布撤销所有楼市“辣招”(辣招,指的是楼市限制政策),即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这也意味着,内地居民赴港买房只需要和香港居民一样缴纳最基础的从价印花税。

近日,《华夏时报》记者与多名香港房产中介、香港居民、香港长期观察楼市变化的专业人士交流后得知,香港楼市“撤辣”后,不仅有不少香港人出来看房,同时也涌入了部分内地的购房者(没有香港永久居民身份、没有在香港工作),从而促使成交量极速上升。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰3月6日表示,香港楼市全面撤辣一星期,整体成交气氛马上好转,过去一星期市场录得超800宗一手新盘成交,二手也同样录得成交量反弹,反映积压多时的购买力正全面释放。

而对于内地居民涌入香港楼市这个场面,陈安用“冲”这个词语描述。“政策出来之后,星期五那天(市场)是没什么反应的,星期六就很多内地人冲下来买房。我前几天去了很多人在长沙湾买的Belgravia Place项目,发现差不多三分之二看房的人都是说国语的,就是连粤语都听不懂那种。”陈安说道。

“撤辣”后,内地居民去香港买房能免去7.5%买家印花税和7.5%的新住宅印花税,共计15%的税率。以在香港购买1000万元(港元,下同)的房子为例,与“撤辣”前相比,“撤辣”后,内地居民不需要缴纳75万元的买家印花税和75万元的新住宅印花税,只是需要和香港居民一样缴纳从价印花税的税费。

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香港楼市“减辣”-“撤辣”前后印花税对比。图源:兴业研究

据记者了解,“撤辣”当日,龙湖在香港的高端项目龙湖尚·珒溋就录得成交2套,总价近1亿元,成为香港首批获益楼盘之一。龙湖尚·珒溋相关负责人向记者介绍,“撤辣”当日成交客户中1位是内地买家,直接享受到了香港新政策利好;另1位则是香港永居买家,担心新政之后很多内地买家过来香港买房,自己中意的房源被抢的同时房价抬升过快,来项目后立刻出手购买了1000多尺4房产品。

上述项目相关负责人进一步表示,这两位客户一直都在关注该项目,其中内地客户已关注3个月左右的时间,之前一直有些顾虑没出手。“撤辣”后,房产经纪人联系该客户,客户随即前往购买,该客户购买的是面积是1300多尺(套内面积130平米左右)的四房,“撤辣”前该客户需交印花税15%,“撤辣”后只需交4.25%,省去10.75%的税,折合近500万元。

此外,据了解,龙湖尚·珒溋针对内地客户的专属VIP购房服务,如专属VIP折扣,持内地有效居民身份证购房可享受额外3%折扣优惠、本月前三位内地购房者赠“双人日本东京旅游礼券”,总价值约18万元等。

3月5日,记者走访香港九龙启德发展区和深水埗部分新楼盘,发现即使在工作日,有些热门项目需要排队才能看房,比如启德区的维港1号、MONACO,还有上周末“日光”的Belgravia Place。其中,看房的人群里不缺乏讲着国语的人。

陈安说,“已经很久没有看到香港楼市这么热闹的场面,十分怀念。”不过,面对这热闹的场景,有香港居民向记者表示,要再观望一下,理智的人会观察一段时间,考虑清楚才入市,“坚决不能情绪化买房”。

遇到最底的价格?

香港差饷物业估价署2月27日公布的数据显示,1月香港楼价指数跌至306.4,是2016年10月以来的最低值,按月跌幅扩大至约1.6%;按年跌幅扩大至逾9.4%,是11个月以来的最大跌幅。而截至2024年1月,香港住宅售价指数已经连续9个月下降。

在上述背景下,香港特区政府于2月28日撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。“因为在当前的经济及市场情况下,有关措施已无必要。”香港特区政府发言人表示。

“现在入市就是遇到最底的价格,(香港特区)政府已经帮你摸底了,你就不用担心了。”记者在3月5日走访香港楼市的时候,不少香港房产中介向记者表示,香港特区政府已经帮助市民锁定了楼市最低位,出政策的那一刻就已经是最低位了,现在买入,之后都是涨,只不过涨多少就很难有人说得准。

是否是最底的价格,现在断言仍为时尚早。中原地产研究部高级联席董事杨明仪3月6日指出,中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报62.04点,较上周39.17点,急升22.87点,是财政预算案后首周市况。CSI单周反弹22点,反映全撤辣、上调物业按揭成数上限及全面暂停压力测试对市场有正面刺激作用,楼市成交明显急增。如果CSI成功持续企稳55点以上,预告香港楼价可望止跌,未来数周CSI走势相当关键。

图源:中原地产网站

高额住宅税率撤销后,香港楼市成交量上升。中原地产3月6日数据显示,中原地产十大屋苑于撤辣后暂录得110宗成交,较撤辣前一星期急增近2.8倍。

据了解,十大屋苑是指香港楼市买卖交易活跃的传统大型屋苑,又被称为“蓝筹屋苑”,一向都是楼市具代表性的指标。中原地产统计的十大屋苑,有太古城、康怡花园、海怡半岛、美孚新邨、丽港城、黄埔花园、新都城、沙田第一城、嘉湖山庄及映湾园。

值得一提的是,撤辣后,香港楼市对内地购房者的吸引力更是快速攀升。有香港房产中介向记者指出,最近几天接待了很多内地客户,本来就已经有很多了,还没有买就是因为税太高了。现在税降了,楼价也接近跌了3年了,回到2016年的时候,内地客人出来买的意愿还是很高的。

陈安也向记者指出,“其实本来都很看好香港楼市,只不过它的税一直在升,最高的时候去到30%,才少了很多人入市。过去高额税率的情况下,通常最有钱那群人过来买豪宅比较多,但现在连(内地)中产那群人也可以过来买,税都不用交这么多,所以最近多了很多人过来买。”

而“撤辣”后首个新入市楼盘Belgravia Place的销售情况则明显受到政策利好,该项目3月3日首轮开盘,推出的138户住宅数小时内全部售罄。据香港本地媒体报道,Belgravia Place的平均尺价为15888元(备注:1平米约等于10英尺),户型有开放式至三房等四个面积段,在登记购买阶段,收到超4330组客户登记,认购超额30倍左右。

香港Belgravia Place项目价格表。受访者供图

值得一提的是,据香港某房产中介透露,本来Belgravia Place项目的两房户型的总价初定700多万元,后来还是定了500多万元。“主要是,在财政预算案出来前,香港楼市的市场都是差的,那时候每个发展商都想着便宜去卖,促销,回现金流。如果发展商要改价就会很麻烦,需要经历一系列程序再去改价。所以变成以前的价格现在还在这里。”该房产中介说道。

上述房产中介还进一步说道,这几天入市就赚到了,现在这个时候开发商都是便宜卖,还没有时间去改价格,后续过来看可能价格就不一样了。像新鸿基地产旗下的YohoWest项目原本在3月5日就停止售卖,下周加完价后再重新拿出来卖。但是有个国内人士说要大手笔买,起码7、8套,所以就变成等周末他们买完之后,再停售。“现在就是看谁(比较)快拿到楼市低迷时候的价格。”

除了Belgravia Place外,香港不少楼盘都受到购房者的热烈追捧,像启德区的维港1号、MONACO也是需要排队才能看房。记者在走访楼市期间了解到,仅仅是3月5日(周二)当天,维港一号便成交了8套,海茵庄园成交了16套,The Holborn成交了24套。

内地客户看中租金回报率

“这几天成交的客户里,内地客户和香港客户都有。其实,香港的客户上周末也有出来看房,但是反应比内地客户慢了一点。”陈安向记者说道,这几天带的内地客户大多数比较看中租金回报率。

3月4日,深圳市民陈先生去香港看了Belgravia Place的项目。有房产中介向他介绍,该项目总价500多万的两房,放租出去可以租到1.7万元。

陈安也向记者表示,Belgravia Place的两房,月租在1.7万元左右。不过他建议记者,如果想收租的话,可以考虑位于将军澳的海茵庄园,400万元即可入场,租金可以到1.3万元左右,4%的回报率,而且是现楼,即买就可以立刻租出去。Belgravia Place是楼花(处于预售状态),2025年才能收房,还得等一年。

位于香港九龙启德区的房产中介则指出,如果打算投资,也可以考虑位于港岛的The holborn项目,现房,500多万的房源,一个月可以租到2万元。有一些开放式的房源也可以租到很高的价钱,比如说400多万租到1.7、1.8万元。“因为港岛区是比较成熟的区,不缺打工的、租房的。像今天(3月5日)有一个客户,一个人买了9套(The holborn的房源)去收租,香港本地人。”

虽然近几年香港楼价持续下跌,但是租金则拥有不一样的走势。美联物业深圳董事总经理江贤亮3月4日向记者指出,香港目前的住宅价格已经回调到2016年年底的水平,而香港住宅租金却整体攀升达至4年来最高。因此撤辣之后,香港成为低房价、低交易税费、高租金回报率的地区,增强了本地市场及外地市场买家的购买信心。

不过,中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在3月6日举行的业内交流会上提到,“香港住宅租金回报其实不高,最多只有二厘(2%)。”

香港市民张琳(化名)在九龙拥有一套住宅,在她看来如果不是用来自住,通过按揭贷款来投资的话,根本不划算,全款买还可以。她向记者指出,“要是在香港按揭贷款买房的话,你得还房贷,得算上贷款利率,还要交律师费。另外,在香港持有物业放租出去,你还得交物业管理费,得交差饷,还有维护房屋的费用。”

据记者了解,现在香港市面上标明的住宅物业的租金,已经包含了差饷、地租、物业税、管理费、维修费等。这也意味着,业主在计算租金回报率时,需把相关的管理费和税费减掉。

具体来看,差饷是就房产物业征收的税项,是香港其中一种间接税,所得收入为香港特区政府一般收入的一部分,一般是预期可得年租的5%,按季度缴纳。而物业税则是,业主把拥有的香港物业出租而获得租金,便要履行税务责任,缴纳物业税。

此外,记者还向香港房产中介了解到,现在内地居民(没有香港永居身份,在香港没有收入流水)如果在香港买房,可以向香港的银行申请贷款,不过需要提供在内地的银行流水、薪资证明和完税证明。另外,香港的房贷利率在4.15%左右,但具体的利率需要和具体的银行洽谈。

“买房真的需要理智。如果你真的需要投资一个房产,或者用来自住,你得花多点时间来观察,要宏观看,要微观看,坚决不能情绪化。”张琳说道。

炒家出来了

陈安向记者指出,香港特区政府取消了两年之内出售要缴纳相应税额的规定,很难区分人们购置物业是用来自住还是炒楼,“哪怕是自己买来住,收楼之后,收拾一下也要一两个月。这时候,如果有人和你说,楼价升了,你卖不卖?”

香港特区政府在2月28日取消了两年之内出售住宅物业要缴纳相应税额的规定,而这可能会促使楼市炒家回归。

有香港房产中介向记者悄悄透露,现在可以通过短期炒楼来小赚一笔。据房产中介介绍,香港现在有些楼盘有“360天成交计划”。该计划比起正常时间缴费,折扣方面就没有那么划算,总房价可能贵20万,不过有360天的成交期。去到360天的前两个月才上会(上会,即买家前往银行办理申请楼宇按揭等事务),在上会前只需要交10%及相关的税费,就可以把那套房源挂盘卖出去。

按照上述的操作办法,假设这套房子总价400万元,首先签署临约需要交付5%(20万元),然后上律师楼签证给税费5万元以及1万元的律师费,之后的30天内再交5%(20万元),即交了46万元就可以挂盘卖出去,也可以放租出去。“后续要是房价上涨一点,赚十几万元就转让,小小获利换下一套房子(再这样操作),香港人把这叫做‘薄cut’。”

中原澳门及横琴董事总经理潘志明在3月6日的业内分享会上也说道,“现在出现一个这样的环境,今天在香港买进一个住宅,明天就把它卖出去,也是没有问题,也不用付钱,现在很容易。这几天香港大部分的地产代理已经忙得不得了,炒家差不多全部出来了。主要是因为,香港现在总价300万以下房子的从价印花税是100元,现在好多人去买一些300万以下的物业,然后加几十万元把它卖出去,然后就赚几十万元。这其中的成本只有100元和地产代理的佣金。如果拿1000万去香港炒三套住宅,三套就简单赚到100万。”

不过,有长期研究房地产市场的人士向记者表示,上述炒楼感觉有点像“击鼓传花”,先进场的有优势,本质就是看:未来还能有多少接盘侠。另外,需要注意的是,这一波“撤辣”之后,香港楼市就没有其他政策手段了,这一波能持续多久,大家都不知道。

对内地楼市带来的影响

对于香港楼市“撤辣”的动作,第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在接受记者采访时表示,香港的这些辣招是几年前香港楼市火爆的时候,很多非港居民到香港买楼,推动楼价屡创新高的情况下颁布的。但现在香港楼市的形势已经不同之前,因此香港财政司近期的撤辣,吴睿认为这显示出香港自由市场经济的体制,当市场出现变化时,政府就快速灵活地将过去的政策全部取消。

“从效果上来看,全面撤辣力度足够,效果立竿见影。上个周末,香港长沙湾就出现楼盘日光的现象,当日推出130多套住宅,当日全部售罄,说明政策效果其实是好的。过去这半年,香港的楼市、股市其实都不大景气,撤辣这样果断有力的楼市政策,我觉得能在稳定楼市的同时,也会一定程度上稳定香港经济基本面,提振市场信心,稳固香港国际金融中心的地位。”吴睿表示。

3月5日,美联物业华南战略董事总经理江少杰向记者指出,香港“撤辣”对深圳楼市多多少少也会有一些影响,可能会使得本来想在深圳投资的客户,多了一个选择。“那其他的城市,包括深圳,会不会因为这一方面也有进一步的放宽呢,这个影响我相信多多少少会。就看是哪个城市会有进一步的行动,哪一个快点,哪个慢一点。”江少杰说道。

此外,据记者观察,在香港楼市热度的影响下,不少深圳的房产中介开始发力香港房产的业务,并在朋友圈宣传“大陆人买香港住宅,来回专车接送”。

图源:深圳某房产中介朋友圈

吴睿也指出,香港撤辣对于内地在政策制定层面上,也是一个参考。目前内地房地产市场情况已经和之前调控的背景不一样了,市场的信心出现断层,需要更快速且有力度的措施以恢复信心,提振购买力。房地产市场信心的快速修复对于解决当前房地产行业面临的一些困难和提振整体经济至关重要。



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